공시지가 1억 이하 주택 취득세 절세 핵심: 다주택자도 1% 기본세율

부동산 '주택 수'는 세금에 직접 영향을 미칩니다. 특정 조건 주택을 주택 수에서 제외하면 세금 부담이 크게 줄어듭니다. 공시지가 1억 이하 주택은 이러한 절세 혜택의 중심입니다. 2024년 8월 12일 개정된 지방세법 시행령에 따라 다주택자 규제에서 예외를 적용받습니다.

다주택자 취득세 중과 완화: 1% 기본세율 적용

과거 다주택자는 주택 수에 따라 취득세율이 급격히 상승했습니다. 2024년 8월 12일 이후 공시가격 1억 원 이하 주택 취득 시, 중과세율 대신 보유 주택 수와 관계없이 1%의 기본세율만 적용됩니다. 이는 1주택자 추가 매수 또는 다주택자도 동일하게 적용되는 혜택입니다. 지방세법 시행령 제27조의3 제2항에 명시된 이 규정은 소액 주택 거래 활성화를 목표로 합니다.

• 개정 전: 2주택자 8%, 3주택자 12%, 4주택 이상 12% (조정지역).
• 개정 후 (공시지가 1억 이하): 1% 기본세율 적용 (주택 수 무관).
• 적용 시점: 2024년 8월 12일 이후 유상 취득분부터.

이 변화는 투자자에게 다음 지침을 제시합니다.

1. 보유 주택 수 및 공시가격 파악.
2. 취득 예정 주택 공시가격 확인.
3. 세무 전문가와 상담하여 정확한 세금 산출.

주택 수 산정 제외: 장기적 세금 부담 완화

공시지가 1억 원 이하 주택의 또 다른 핵심 혜택은 주택 수 산정에서 제외된다는 점입니다. 이는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에 영향을 미칩니다. 2채 보유자가 1억 이하 주택을 추가 매수해도 2주택자로 간주되어, 이후 3주택자 중과세를 피할 수 있습니다.

• 취득세: 1% 기본세율 적용.
• 종합부동산세: 주택 수 합산 배제로 부담 완화 가능.
• 양도소득세: 원칙적으로 주택 수 포함 계산.

주택 수 제외 혜택은 다음 상황에 유용합니다.

1. 부동산 포트폴리오 확장 시 세금 폭탄 방지.
2. 자녀 증여·상속 시 전체 세금 부담 완화.
3. 규제 지역 내 추가 주택 매입 시 불이익 최소화.

지방 부동산 시장 활성화를 위해 2025년 1월 2일 이후 지방(수도권 외) 공시가격 2억 원 이하 주택도 취득세 중과 배제 및 주택 수 제외 혜택을 적용합니다. 기존 1억 원에서 2억 원으로 기준이 상향된 것입니다. 이는 지방 저가 주택 투자를 더욱 매력적으로 만듭니다.

개인 vs 법인: 혜택 적용 차이

개정된 지방세법 시행령은 법인에게도 동일하게 적용됩니다. 법인도 2025년 1월 2일 이후 지방에서 공시가격 2억 원 이하 주택을 취득하면 1% 기본세율만 적용받습니다. 하지만 개인과 달리 법인은 이러한 주택을 취득해도 주택 수 산정에서 제외되지 않습니다. 따라서 법인이 여러 채 취득 시 종부세 등에서 중과 대상이 될 수 있습니다.

• 개인: 취득세 중과 배제 + 주택 수 제외.
• 법인: 취득세 중과 배제만 적용 (주택 수 포함).
• 적용 시점: 2025년 1월 2일 이후 취득분.

법인 명의 취득 시 다음 사항을 점검해야 합니다.

1. 법인 보유 주택 수 및 추가 취득 시뮬레이션.
2. 종합부동산세 증가분 검토.
3. 사업 목적과의 연관성 및 장기 투자 가치 판단.

공시지가 1억 이하(지방 2억 이하) 주택의 취득세 중과 배제 및 주택 수 제외 혜택은 중요한 절세 방안입니다. 2024년 8월 12일 및 2025년 1월 2일 이후 개정 규정을 숙지하고, 개인과 법인 명의 차이, 예외 사항을 확인해야 합니다. 이를 통해 복잡한 부동산 세금 문제에 현명하게 대처할 수 있습니다.