1세대 1주택 양도세: 12억 초과 시 절세 전략 3가지 총정리

1세대 1주택 비과세는 단순 2년 보유만으로는 부족합니다. 세대는 정의, 보유 기간, 지역 특성 등을 종합 고려합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 주택은 2년 이상 실거주 요건이 추가되었습니다.

① 보유 vs 거주 요건

보유 기간은 주택 취득일부터 양도일까지 산정합니다. 분양권/입주권은 최초 계약일부터입니다. 거주 요건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 주택에 한해 2년 이상 실제 거주해야 합니다.

• 보유 기간: 취득일 ~ 양도일 (분양권/입주권: 최초 계약일 ~).
• 거주 기간: 2017.8.3 이후 조정대상지역 → 2년 이상 실거주.
• 지역 지정: 취득/양도 시점 지정 여부 및 예외 규정 확인 필수.

세금 계산은 보유/거주 요건 충족 시 12억 원 이하 주택은 비과세입니다. 12억 원 초과 시, 양도차익에서 장기보유특별공제 등을 차감 후 과세합니다. 보유/거주 기간은 장기보유특별공제율 산정에 중요합니다.

1. 보유 기간 2년 이상 확인.
2. 조정대상지역 주택 시 2년 거주 확인 (2017.8.3 이후 취득).
3. 양도가액 12억 원 초과 여부 확인.
4. 비과세 미충족 시 공제 적용 후 세금 계산.

② 12억 원 초과 고가주택 세금 전략

양도가액 12억 원 초과 시, 초과분에 대해 과세합니다. 예를 들어 15억 원 양도 시, 3억 원 초과분에 대해 세금 계산합니다. 장기보유특별공제(장특공제)가 핵심입니다. 3년 이상 보유 시, 보유/거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제 가능합니다 (15년 보유, 10년 실거주 시).

이사, 상속 등 불가피한 상황을 위해 다양한 비과세 예외 규정이 존재합니다. 특례 규정 활용 시 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.

일시적 2주택 특례 조건

실수요자 주택 교체를 지원합니다. 종전 주택 취득 1년 후 신규 주택 취득, 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도가 핵심입니다. 조정대상지역은 2년 보유 요건이 추가됩니다. 분양권/입주권 포함되며, 준공 후 3년 내 처분 시 인정됩니다.

1세대 1주택 양도세 비과세는 2년 보유, 거주, 가액, 예외 규정 등 복합적 요소를 고려해야 합니다. 2025년 현재, 본인의 상황에 맞는 요건 및 공제 항목을 꼼꼼히 확인하여 세무 전문가와 상담하는 것이 최적의 절세 전략입니다.